- 地址:
- 广东省广州市天河区88号糖心vlog
- 邮箱:
- admin@youweb.com
- 电话:
- 400-123-4657
- 传真:
- +86-123-4567
众所周知,现在房价已成为大家闻之色变的一个词语了,多少人因之而发大财,多少人因之而背负几十年的债务,多少人又因之不能待在大城市,可是又有多少人清楚房价又怎么组成的,最大头的是什么?怎么判断一个地区一个开发商的房子卖的贵了还是有所值?接下来细细谈一谈商品房的成本到底怎么组成?希望有所启发。
大体都分三部分:土地费用+建设投资(除地价外直投)+三费(营销费、财务费、管理费)
房地产成本总体构成
一、土地费用
指取得房地产开发用地的必要支出。在成本测算时,主要包括土地价格、契税及其它土地款。获取土地的方式主要为招拍挂、收并购、概念勾地,这里单独拎出来都可以大作文章,不再细述。
1.53万/m’!xxx掷金近50亿夺桂城超13万m商住地
这里有几个概念有必要说明一下:
1)建筑面积:分为地上建筑面积和地下建筑面积,它由计容面积和不计容面积组成。(像地下室、架空层等建筑面积是不计容的)
2)土地占地面积:为政府招拍挂时标注的土地的实际面积。
3)容积率:计容建筑面积与占地面积之比,反应一块土地的之后可建房子的规划总面积,基本可反应出今后房子的拥挤程度。
4)可售面积:主要用于计算销售单方成本,分为计容可售、不计容可售两部分。
举例:
某项目土地费用明细
由此可以推算:
建筑面积=107175/4823=22.22万平米
可售面积=107175/6606=16.22万平米
招拍挂获取土地是已考虑容积率后折算到房子里每一方了,一般城市土地费用是整个房价组成的大头,占到一半以上,这也是许多城市房价难以降低的重要原因。
二、建设投资
1、开发前期费
主要指房屋开发的勘察费、设计费、开发费用、委托费用、临时设施费及其他开发前期费。
开发前期费的主要组成明细及大致费用
2、建筑安装工程费
指建造商品房及其附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、工程检测费、工程监理费、其它建筑安装费。
建安工程费主要组成明细及大致费用
1)建安工程费用中土建是为主大头的,其组成及大致费用如下
1.1)基础费用的主要组成
1.2)土建主体费用的主要组成
1.3)装修费用的主要组成
2)安装工程费组成及大致价格
3、红线内配套费
项目用地规划红线以内(即开发小区内)的各种管线和道路等工程的费用,主要包括永水、永电、智能化、市政、园林绿化、有限电视及电信、标识系统等工程费用的发生。
红线内配套费用组成及大致价格
4、政府收费
政府收费项目及大致价格
三、其他费用
其他费用主要为三费(营销、财务、管理费用)以及用于储备的不可预见费,其大致费用采用前述费用的一定百分比,营销费一般取自销售额的一定比例,大致如下,总体约占除地价外直投的10%。
结语:上面的只是基础认知,只是对房价组成有了一定的了解,相信大家应该基本可以估算一下了自己花1万块钱每平的房子大概费用怎么组成了(除去上面的费用就是开发商赚取的利润)糖心vlog官网。上述价格只做参考,每个城市地区的物价水平不一样,且随时间变化,经济形势影响或有波动。
糖心vlog官网