众所周知，现在房价已成为大家闻之色变的一个词语了，多少人因之而发大财，多少人因之而背负几十年的债务，多少人又因之不能待在大城市，可是又有多少人清楚房价又怎么组成的，最大头的是什么？怎么判断一个地区一个开发商的房子卖的贵了还是有所值？接下来细细谈一谈商品房的成本到底怎么组成？希望有所启发。

大体都分三部分：土地费用+建设投资（除地价外直投）+三费（营销费、财务费、管理费）

房地产成本总体构成

一、土地费用

指取得房地产开发用地的必要支出。在成本测算时，主要包括土地价格、契税及其它土地款。获取土地的方式主要为招拍挂、收并购、概念勾地，这里单独拎出来都可以大作文章，不再细述。

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这里有几个概念有必要说明一下：

1）建筑面积：分为地上建筑面积和地下建筑面积，它由计容面积和不计容面积组成。（像地下室、架空层等建筑面积是不计容的）

2）土地占地面积：为政府招拍挂时标注的土地的实际面积。

3）容积率：计容建筑面积与占地面积之比，反应一块土地的之后可建房子的规划总面积，基本可反应出今后房子的拥挤程度。

4）可售面积：主要用于计算销售单方成本，分为计容可售、不计容可售两部分。

举例：

某项目土地费用明细

由此可以推算：

建筑面积=107175/4823=22.22万平米

可售面积=107175/6606=16.22万平米

招拍挂获取土地是已考虑容积率后折算到房子里每一方了，一般城市土地费用是整个房价组成的大头，占到一半以上，这也是许多城市房价难以降低的重要原因。

二、建设投资

1、开发前期费

主要指房屋开发的勘察费、设计费、开发费用、委托费用、临时设施费及其他开发前期费。

开发前期费的主要组成明细及大致费用

2、建筑安装工程费

指建造商品房及其附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、工程检测费、工程监理费、其它建筑安装费。

建安工程费主要组成明细及大致费用

1）建安工程费用中土建是为主大头的，其组成及大致费用如下

1.1）基础费用的主要组成

1.2）土建主体费用的主要组成

1.3）装修费用的主要组成

2）安装工程费组成及大致价格

3、红线内配套费

项目用地规划红线以内（即开发小区内）的各种管线和道路等工程的费用，主要包括永水、永电、智能化、市政、园林绿化、有限电视及电信、标识系统等工程费用的发生。

红线内配套费用组成及大致价格

4、政府收费

政府收费项目及大致价格

三、其他费用

其他费用主要为三费（营销、财务、管理费用）以及用于储备的不可预见费，其大致费用采用前述费用的一定百分比，营销费一般取自销售额的一定比例，大致如下，总体约占除地价外直投的10%。

结语：上面的只是基础认知，只是对房价组成有了一定的了解，相信大家应该基本可以估算一下了自己花1万块钱每平的房子大概费用怎么组成了（除去上面的费用就是开发商赚取的利润）糖心vlog官网。上述价格只做参考，每个城市地区的物价水平不一样，且随时间变化，经济形势影响或有波动。